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Créditos hipotecarios: el Gobierno usará fondos de Anses para que los bancos den préstamos con un tope de tasa
En un intento por reactivar la economía, el Gobierno anunció un plan para impulsar el crédito hipotecario mediante el uso de fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSeS. La iniciativa busca que los bancos otorguen préstamos a tasas accesibles destinados a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
El programa contempla licitaciones por un total de $2 billones (aproximadamente US$ 1.333 millones) para que los bancos extiendan los plazos de los depósitos entre 1 y 5 años. Esto facilitará la oferta de créditos hipotecarios con una tasa máxima y plazos de hasta 30 años. La primera licitación, por $200.000 millones, está prevista para la próxima semana.
El ministro de Economía, Luis Caputo, enfatizó que los créditos hipotecarios son una prioridad debido a su impacto en la justicia social y en la formalización económica. “Nada más justo que una persona con trabajo pueda acceder a una vivienda sin tener que esperar 30 o 40 años para comprarla”, afirmó durante la presentación en el microcine del Ministerio de Economía. Lo acompañaron Baltasar Felipe Romero Krause, vicepresidente segundo y director del Banco Central; Juan Cruz Micele, director general de inversiones del FGS; el vicepresidente del BCRA Vladimir Werning, y asesores del ministerio.
Caputo detalló que los bancos deberán competir por obtener el financiamiento a largo plazo del FGS, ofreciendo una tasa mínima de UVA más 2,5% anual (equivalente al 24,5%) para colocaciones a un año, y hasta UVA más 4,5% (26,5%) para depósitos a cinco años. A cambio, las entidades tendrán un límite en las tasas que podrán cobrar por los créditos hipotecarios: no podrán exceder UVA más 7,5% anual (29,5%). Además, estos préstamos deberán tener un plazo mínimo de 15 años y no superar un monto máximo equivalente a 150.000 UVA por crédito. “Los bancos pueden prestar a menor tasa, pero no más”, aclaró el ministro.
Actualmente, las tasas hipotecarias oscilan entre UVA más 6,7% (28,7%) y UVA más 11,5% (33,5%) a 30 años, dependiendo de la entidad. El programa apunta a financiar alrededor de 18.000 primeras viviendas, aunque esta cifra dependerá del monto final de los préstamos otorgados.
Caputo señaló que el stock de créditos hipotecarios en Argentina representa apenas el 2% del PIB, frente al 27% en Chile y el 50% en Estados Unidos, lo que refleja un amplio margen para crecer. Durante su gestión, el saldo ajustado por UVA pasó de 7,5 millones a $16,8 millones, un incremento del 57%.
El Gobierno estableció como referencia el monto promedio actual cercano a US$ 80.000, mientras que el crédito máximo será de 150.000 UVA, equivalentes a unos US$ 200.000. “No hay un número fijo de soluciones habitacionales; depende de los montos que otorguen los bancos”, precisó Caputo.
El plan busca resolver uno de los principales obstáculos para el desarrollo del crédito hipotecario: el descalce entre los plazos de los préstamos y los depósitos bancarios. “Son créditos a 15, 20 o 30 años, mientras que los depósitos para financiarlos suelen ser a plazo fijo entre un día y 30 días”, explicó el ministro.
Las subastas de plazos fijos se realizarán por hasta $200.000 millones cada una, con un límite máximo del 20% del total por licitación para cada entidad financiera y un plazo de aplicación de fondos de 90 días desde la constitución del depósito.
Como ejemplo, para una propiedad valuada en US$ 106.667 y un financiamiento del 75% del valor, el crédito hipotecario ascendería a $120.920.000. A 25 años y con una tasa de UVA más 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098. Para cubrir esa cuota, se requeriría un ingreso neto mensual del grupo familiar de $3.460.391, manteniendo una relación cuota/ingreso del 25%.
“El salario promedio está en $1.800.000, por lo que una pareja con ingresos combinados podría acceder a este crédito y, en lugar de pagar un alquiler, estaría abonando la cuota de su propia vivienda”, destacó Caputo.
La medida recibió aprobación tanto de desarrolladores inmobiliarios como de bancos, aunque persisten cuestionamientos sobre cómo las entidades gestionarán la diferencia entre el plazo de los depósitos del FGS y el de los créditos hipotecarios. Un banquero sostuvo que, aunque el ministro mencionó plazos mínimos de 15 años para los préstamos, el margen es muy estrecho debido a que los depósitos a cinco años deben rentar un mínimo del 4,5%, mientras que las tasas máximas para créditos a 15 años o más son del 7,5%.
Juan Cruz Micele afirmó que el Gobierno negoció durante meses con bancos, constructores y desarrolladores para impulsar esta alternativa, que calificó como “la más ventajosa”. Señaló que el volumen mensual actual de crédito hipotecario es de $300.000 millones, por lo que los $2 billones representarían un impulso «bastante sustancial». También recordó que el mandato principal del FGS es la rentabilidad y seguridad, y en segundo lugar, promover la macroeconomía.
Sin entrar en detalles sobre si los activos del FGS podrían haber tenido mejores rendimientos en otras inversiones, Micele destacó que la gestión de Javier Milei recibió el fondo con US$ 30.000 millones en activos
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